房地產市場“地王”現象在降溫

          作者: | 時間:2016-12-12 10:44:13

            曾經風頭正勁的地王似乎偃旗息鼓了。12月初,北京今年第二批“限房價、競地價”地塊出讓結束,結果正如外界所料,在自持物業、配套承諾等多項限制條件下,沒有產生地王。萬科等企業拿下這4宗地塊,將100%持有所建住宅70年,意味著這些項目將不再銷售,而是以租賃形式面市。

            同時,武漢取消了一塊已經掛牌近一個月的地塊出讓。業內人士稱,今年武漢房價上漲很快,開發商拿地熱情高漲,在調控新政下,該地塊取消出讓是為防止產生新地王,推高房價上漲預期。

            不過,有些城市的土地招拍掛仍然激烈,高價地成交仍時有耳聞。上月底,廣州多個地塊出讓,其中一個地塊刷新廣州單價地王,樓面價近4.5萬元,高于周圍在售新房價格。按此樓面價計算,該地塊未來新建商品房售價必須遠超目前在售樓盤價格才能盈利。

            業內人士稱,因上半年銷售**,開發商有較強補貨沖動。不過,就整體而言,在調控政策加碼情況下,未來一段時期地王將逐步降溫。

            9月30日后,北京、上海、杭州、南京等多個房價上漲較快城市出臺房地產調控政策,其中涉及提高首付比例、收緊貸款政策等。11月底,上海、天津調控再度加碼,政策更趨嚴厲,提出“認房又認貸”,即對有過貸款記錄的購房者也將按二套資格審批貸款。此舉對一些改善性住房需求的購房者有較大影響。

            在土地出讓方面,各地更是嚴防死守。不少城市提出設定土地出讓價格上限,有些要求開發商須使用自有資金,減少杠桿使用;也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至,有些城市決定在出價一致的情況下,采用搖號方式決定買家。

            同時,各項政策也逐步發揮疊加效應,銀監部門要求商業銀行禁止給地王項目放貸,證監會則收緊了房地產企業發債融資。這些政策表明,在*制資產泡沫已成共識的情況下,調控短期不會放松,甚至會趨嚴厲。

            中原地產研究中心數據顯示,9月30日至11月20日,全國地王數量明顯減少,以10億元地塊+溢價率100%為標準,10月單月只有17宗地王,11月截至20日只有12宗。

            值得注意的是,一些重點城市在土地供應并不充足的情況下,只是以行政手段遏制需求,很難長遠解決供需矛盾。

            此外,開發商資金充裕也對土地市場后市有較大影響。自去年初房地產企業獲準在境內市場發債后,房地產業債券發行數量出現井噴。僅今年前8個月,上市房地產企業的債券發行量就達990只,超過2015年總數。分析人士稱,在此輪調控后,手握資金的大企業可能在土地市場擁有較大優勢。


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