調控加碼難擋土地競拍高熱,四季度地市降溫艱難

          作者: | 時間:2016-12-12 10:28:30

            在22城密集發布樓市調控新政后,10月9日迎來了調控背景下的首次土地競拍,北京、成都各有一幅宅地均以高價成交。其中成都宅地溢價率191.67%,北京自住商品房地塊經47輪報價,溢價率39.74%,樓板價2.08萬元/平方米,已接近2.3萬元/平方米(含全裝修成本)的銷售限價。在這一時點上,這兩幅地雖只是個案,但代表意義不可忽視,企業在一線城市的規模訴求依舊強烈,對強二線城市的價格上漲預期也保持堅定。

            限購、限貸只是將成交延后,調控對土地投資影響不大

            回顧近年市場走勢可見,限購、限貸等政策并沒有從根本上滅失合理購房需求,只是將購房需求延后,并且當這部分購房群體再度回歸市場時,往往迎來的是更加猛烈的需求爆發。因此對于運營周期較長的土地開發而言,限購、限貸的影響有限,并不能真正影響企業對地塊的價值判斷。并且在中央“去行政化”的大方針下,大多數城市的限購、限貸政策也只能是暫時性調控。

            類似歷史周期也是鮮明佐證。早在2013年10月、11月,同樣是在經歷了大半年的市場高熱后,同樣是基于房價控制目標,同樣是多城發布調控新政(2個月15城),主要手段同樣是限貸、限購、加大土地供應,其中北京、上海、廈門等8市更是將二套房首付全面提至7成,整體調控力度實際高于今年。但其后的土地市場競拍熱度依舊高燒不退。據CRIC(微博)監測,2013年12月全國共出讓1448幅地塊,其中63幅土地溢價率超過100%,占比4.35%,與前11月占比基本持平(4.33%,345幅/7960幅)!懊娣圪F過面包”持續上演,如廈門鐘宅地塊拍出了近3萬元/平方米的樓板價,已超過其時周邊2.5萬元/平方米左右的在售價。

            熱點城市供地規模仍遠小于新建商品房市場成交量

            對比商品房成交量,近期大多數表態四季度增加土地供應的城市,供地目標仍然過低。以10月5日發文要求加大供地力度的南京為例,2016年供應住宅用地目標是500萬平方米,按2.5的容積率計算建筑面積為1250萬平方米,但截止至前9月,商品住宅成交量已經達到了1345萬平方米。全年土地供應計劃即便順利完成,也無法滿足前三季度的市場需求。合肥也情況類似,全年力爭完成土地供應667萬平方米,但前三月商品住宅成交量已經突破了1000萬平方米,土地供應依舊是“入不敷出”。

            土拍“限價令”等創新做法反而進一步激化競爭

            目前南京、蘇州、鄭州等城市已經出臺了土拍限價令,但從實際成效來看,由于競價門檻的降低,這一政策會引來更多的企業參與競拍;而就最高限價的標準來看,也不會低于前期周邊最高地價。如在9月末的南京土拍中,僅6幅地塊成功出讓(多為商辦),其余20幅宅地全部“封頂溢價”,進入搖號環節,最終12幅地塊刷新板塊樓板價紀錄,成為了新的“單價地王”。

            綜上,我們認為,雖然樓市限購、限貸,土地限價、保證金比例上調等調控限制,但基于上一輪調控的市場經驗、基于供不應求的價格預期、得益于充裕低成本資金支持、行業集中度提升帶來的經營規模訴求等因素都在促使著更多企業參與到土拍中來,并且伴隨著北京、南京、合肥等熱點城市四季度計劃供地規模提升,四季度土地競拍熱度仍將延續,地市降溫艱難。


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