2016年商業地產主流趨勢大盤點

          作者: | 時間:2016-12-12 10:26:57

            2016年房地產行業的專業化程度再上臺階,除了傳統住宅開發外,不少房企也將觸角延伸至商業領域,更加重視資產運營收入的提升,房企商業運營管控能力也日漸成為反映整體競爭力的重要指標之一。2016年房企的商業運營也呈現出如下幾點新變化:

            趨勢一:電商O2O平臺增強互動體驗,提升服務品質

            互聯網浪潮來襲,對傳統的實體商業可謂不小的沖擊,在這樣的背景下,房企紛紛擁抱互聯網,各類電商O2O平臺層出不窮。

            以萬達為例,2015年3月,萬達電商摒棄了“萬匯”品牌,更名為飛凡,正式上線。其中包含了餐飲、百貨、購物等多個板塊,此外還特別推出了移動端的APP,消費者可以實現萬達廣場內免費上網、店鋪實時導航、停車自動繳費、餐廳遠程排隊、移動支付等功能。據官方數據,截至目前,公司累計開放合作項目數為3000+,累計注冊會員數為1.2億,累計APP下載量達1200萬。

            再如大悅城,在2016年也升級了大數據系統,企業一方面可基于數據分析結果實現精準拓客,另一方面也有助于優化服務內容,構筑O2O生態。目前,北京西單大悅城已經建立了基于WIFI技術的無線客戶識別系統;上海大悅城的智慧購物體系也全部落地,實現了多個職能購物場景。

            趨勢二:升級業態,結合多產業鏈挖掘提升自身價值

            商業的發展也是業態逐步升級的過程,尤其是在互聯網沖擊下,除了構筑線上平臺外,如何提升線下的吸引力、增強客戶粘性也成為許多地產運營商亟需解決的問題。目前來看,主要可分為以下兩類途徑:

            1. 打造主題商業街區,體驗式商業空間迎合不同客群需求

            主題商業街區,是針對客群細分及需求所形成的具有鮮明主題和明確客群的體驗式商業空間,畢竟體驗交互是線下與線上相比的核心優勢所在,在電商沖擊下,只有形成目的地式消費吸引,將體驗和社交屬性最大化才能成為導客利器,這也是許多商業地產運營商不斷升級業態的主要動因之一。

            以大悅城為例,在原有商場的基礎上,打造出獨具特色的“悅界”、“5號車庫”“IF街區”、“魔方166”等特色主題街區,提供多樣化服務來制造新的利潤增長點! 2.改造存量物業,政策推動下出現了聯合辦公、眾創空間、短租公寓等新模式

            近來,國家不斷出臺支持創業的政策。2015年3月,國務院辦公廳印發《關于發展眾創空間推進大眾創新創業的指導意見》,推進大眾創業。接著,4月國務院又頒布《關于進一步做好新形勢下就業創業工作的意見》,并提出了“推進創客空間等孵化模式”、“眾創空間稅收優惠”等鼓勵創業,再一次細化支持眾創空間的政策落實。今年以來各地也推出了不同的眾創空間鼓勵細則,加之商辦物業供過于求的現狀,也促進了房企積極謀求聯合辦公、眾創空間、短租公寓等模式的探索。

            毛大慶(微博 博客)的優客工場、潘石屹(微博 博客)的SOHO3Q、萬科的云工坊都是典型代表。以優客工場為例,毛大慶的創業團隊會與手中持有存量物業的機構合作,同時為了彌補資金不足和提供更優質的服務,也不排除引入各類投資人的可能。在這樣的背景下,優客工場的運營模式已初露端倪,外部合作者提供場地、資金,而內部創業團隊主要負責招商和運營,入駐企業以初創公司為主。同時,優客工場還會為入駐企業提供“智能化辦公處理器”的全方位服務,包括小微金融、定制化保險、人力、法務、財務、投資等多維度的基礎服務,還有諸如銀行、咨詢、導師、投資、幼兒園等特色服務。讓入駐企業無后顧之憂的同時,也能更加輕松的布局全國。

            趨勢三:輕資產化盤活存量資產,分散運營風險

            傳統的商業地產運營一般都是以“售”養“租”,開發商在建設大型的商業購物中心前,先在旁邊配套建設一些寫字樓、商鋪、住宅等,把配套物業進行銷售,用銷售產生的現金流投資待建的商業購物中心,在其建成后持有運營,并獲得后期全部的租金收入。這樣的“重資產”運作模式對開發商的資金鏈要求極高,并且隨著核心一二線拿地成本的攀升,商業地產運營商不得不創新業務模式,分散資金壓力。故諸多開發商紛紛提出了輕資產轉型戰略,具體措施大體可分為以下兩類:

            1.通過資產證券化方式來盤活存量資產

            資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持,發行可交易證券的一種融資形式。具體是指將缺乏流動性但其未來現金流可預測的資產集合、建池,以資產池內資產所產生的現金流作為償付基礎,通過風險隔離、信用增級和資產重組等技術處理,在資本市場上發行資產支持證券的結構融資過程。在商業地產領域的應用體現在房企以既有的酒店、商辦物業的預期現金流作為標的資產,通過資產證券化產品盤活存量資產,分散運營風險。

            以世茂為例,在2016年5月攜手博時資本,以旗下多家五星級酒店為平臺,發行了“博時資本-世茂酒店資產證券化項目”,該產品總規模26.9億元,期限為8年。

            2.擁有口碑優勢的房企紛紛開始了品牌輸出策略

            此外,目前在商業運營領域具備口碑優勢的房企也紛紛開始了自身的品牌輸出戰略,加快規模擴張速度。值得注意的是,能實現輕資產擴張的房企在前期勢必經歷了長期的口碑積累,打造出了獨具特色的品牌標識,這是許多處于發展初期的小開發商所無法企及的,而且隨著這些品牌龍頭房企輕資產戰略的落地,競爭優勢有望進一步擴大。

            如業內龍頭萬達,提出輕資產轉型后,目前投資建設萬達廣場時,公司只負責選址、設計、建造、招商和管理,使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統;而投資資金全部由投資方承擔,最終產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。

            再如紅星美凱龍,其業務模式也是自營與委管雙管齊下,品牌輸出實現“小投入大產出”。其自營商場大部份位于一二線城市,通過租金及管理費提供經常性的可預測的經營收入。委管商場則布局于三四線城市,以連鎖加盟形式進一步擴大公司在中國家裝行業的市場份額及提升品牌知名度。截至2016年中期,公司經營56個自營商場及125個委管商場。公司還計劃在2030年前建成1000家商場。


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