“小年”將至 2017年房地產各指標 或全面下滑

          作者: | 時間:2016-12-12 10:26:12

            在經歷火熱的2016年之后,房地產市場即將進入下滑期。

            近日,招商證券、西南證券均發布2017年策略報告,指出房地產投資、銷售、開工等指標都將在2017年出現全面下滑,銷售金額的下滑幅度可能在10%左右。兩家機構均提出了“周期論”的觀點,認為房地產市場已進入下行“小周期”。

            但上述機構認為,房價并不存在大跌的基礎。高地價帶來的成本壓力,以及寬松貨幣環境的背景,都將給未來的房價帶來支撐。這將使房價出現小幅下挫,而非大面積調整。

            調控余波

            受調控政策影響,樓市成交量下滑態勢已經延續了一個月。根據中原地產統計,12月首周(11月28日-12月4日),全國54個城市簽約住宅5.74萬套。雖比此前一周有所升溫,但成交量已連續5周低于6萬套,比11月前的平均成交水平下降近兩成。

            造成市場下滑的直接原因,是今年以來的三輪樓市調控。

            第一輪調控出現在今年年初,由于上海、深圳等一線城市出現過熱現象,以這兩個城市為首,清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開,北京也隨后跟進。在這期間,南京、蘇州、廈門等城市因出現房價上漲過快、高價地頻出,也出手調控。主要措施體現在出臺“限價令”、小幅提高信貸門檻等。

            第二輪集中在國慶長假前后,全國20多個城市密集出臺調控措施,政策內容集中在限購、限價、增加供應等方面。從部分城市開始清查拿地資金情況來看,資金層面的收緊已現端倪。

            第三輪調控集中在11月中上旬,杭州、深圳、南京、武漢等城市都在此前基礎上進一步收緊了樓市政策,并將調控手段聚焦在了貨幣政策上。當月月底,上海、天津、北京也先后跟進。

            截至21世紀經濟報道記者發稿,本月尚無城市出臺新的調控政策,但此前調控的影響仍在延續。數據顯示,截至12月首周,全國十大主要城市新房庫存為33.34萬套,比10月末的水平高出9000套左右。這也是最近一年來,熱點城市庫存首次出現上漲。

            西南證券指出,從2010年9月開始至2014年的調控中,共有46個城市出臺了限購限貸相關政策。2016年開始的這輪調控,總體力度要弱于此前,但有從嚴趨勢。

            但也有部分機構指出,雖然今年出臺樓市調控的城市數量不及以往,但從政策手段和執行力度上看,部分城市的調控政策已經稱得上“史上最嚴”。且從現有的政策基調來看,調控從緊的局面并不會在短期內結束。

            住房和城鄉建設部原副部長仇保興在近日的“第14屆中國財經風云榜第七屆地產金融創新峰會”上表示,近兩年,在全國660個城市中,只有不到20個城市出現了房地產價格持續上升。但這20個城市卻占了全國金融資產的50%以上,一旦房地產資產泡沫破裂,就會因現代金融的傳導性而影響全國。這種表態也暗示,部分城市的調控政策恐不會在短期內出現松動。

            調整將至

            除上述政策影響外,房地產市場本身具有的周期性特征,也決定了其下滑不可避免。

            西南證券表示,我國房地產行業具有小周期的特點。完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右時間。2015年和2016年均處于上升周期,主要得益于資金面和行業政策的相對寬松。未來需求的下滑將使樓市步入下行周期,預計2017年全國商品房銷售增速和房地產開發投資增速將雙雙下滑。

            招商證券也表示,“經過十幾年的快速發展,房地產行業已呈現出較強的周期屬性!痹摍C構指出,本輪小周期復蘇始于2014年底以來的流動性寬松及行業加杠桿。2015年為復蘇年;2016年為繁榮與轉折年,熱點城市逐步擴散(由一線蔓延至強二線、弱二線及強三線等),部分城市房價加速上漲。預計今年一手住房銷量將超過13億平方米(同比增長20%),創歷史新高。

            上述機構指出,需求短期透支及政策拐點導致2017年為銷量小年,預計全年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規模仍將達到13億-14億平方米,成為僅次于2016年的次高點(仍高于2013年)。

            房價方面,招商證券認為,開發商資金鏈收緊影響供給節奏,土地價格影響成本端且對房價構成正反饋,流動性及通脹預期通過影響投資需求進而對房價構成一定支撐。因此,2017年房價沒有大跌基礎。但部分二線城市由于潛在供應量增幅較大,房價存下跌壓力。

            由于量價均存在下跌壓力,房地產市場的其它指標也將受到影響。招商證券預計,2017年房地產新開工面積將下降5%-10%,二線城市的降幅略大;房地產投資增速放緩,預計全年增長0%-3%,三線城市增速略低。

            受此影響,房地產對于宏觀經濟的拉動作用或將下滑。2016年前三季度,房地產對經濟增長的貢獻率為8.02%,處于歷史高位。西南證券指出,考慮到房地產產業鏈上有著眾多行業,其對經濟增長的實際拉動作用可能達到20%-30%的貢獻率。但這一比重可能會出現下降。

            從中長期來看,情況亦不樂觀。按照西南證券分析,勞動年齡人口比例已從2011年開始下降,購房主力20-49歲人口比例也在下降,加之城鎮化已進入下半場(城鎮化率在2015年末達到56.10%),未來購房需求將逐漸減少。

            因此,無論從短周期還是長周期的視角,房地產業都在邁向衰退階段。主流觀點認為,在廣大三四線城市,大量的庫存規模及其帶來的金融風險,將在未來進一步凸顯。


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